Oficinas flexibles: apostar por la salud y la sostenibilidad

Aunque los propietarios no quieran subirse a un ring de boxeo, el sector de la gestión inmobiliaria ha recibido un golpe tras otro. El aumento de los tipos de interés, la inflación y las presiones salariales han elevado el nivel de incertidumbre del mercado de oficinas. A su vez, la amenaza de una recesión acompañada de un descenso de las ventas ha dañado la confianza y ha impulsado a las empresas a recortar gastos operativos. Junto a estos factores, los despidos han mermado las posibilidades de llenar los espacios de oficinas, creando un efecto dominó que conduce a la reducción de las superficies de oficinas y a la eliminación de espacios infrautilizados.

La nueva realidad del trabajo híbrido y a distancia ha provocado que la ocupación de oficinas descienda a menos de la mitad de lo que se veía antes de la pandemia. Aunque algunas empresas han impuesto la vuelta a la oficina, muchos ejecutivos afirman que el papel de la oficina física ha cambiado. Otros consideran que los espacios de oficina centralizados no se ajustan a su visión de un lugar de trabajo moderno.

Los resultados de la encuesta Ernst & Young «Future Workplace» de 2022 ilustran el cambio en los modelos de trabajo. Muchas empresas y empleados han adoptado el teletrabajo, ya sea de forma permanente o durante unos días a la semana. El 75% de los ejecutivos consultados por Ernst & Young no tiene previsto utilizar una oficina física en un futuro próximo mientras que el 72% asegura tener un enfoque híbrido de teletrabajo/oficina. Otro informe de Korn Ferry refuerza estas conclusiones, con resultados que muestran que el 49% de los profesionales encuestados rechazaría una oferta de trabajo vinculada a un puesto de oficina a tiempo completo.

Además, hay otros factores también afectan al entorno de oficina tradicional. Muchas empresas han pasado a semanas laborales de cuatro días o han empezado a aplicar el cambio de semana laboral. A medida que las empresas se replantean sus necesidades en cuanto a la ocupación de las oficinas y determinan los mejores métodos para utilizar esos espacios, estas vigilan de cerca los recursos que se destinan a los espacios no utilizados y en muchos de los casos, finalmente suelen optar por cambiarse a oficinas más pequeñas.

Las tasas de desocupación han subido a medida que vencen los contratos de arrendamiento, mientras que los costes de explotación siguen aumentando. Todo ello plantea un dilema a los propietarios. Mantener la rentabilidad pasa por cobrar alquileres más altos o por atraer inquilinos. Sin embargo, con la disminución de la ocupación de las oficinas, los propietarios de edificios pueden carecer de los incentivos para remodelar los edificios más antiguos o construir nuevos complejos de oficinas que atraigan a nuevos inquilinos y permitan cobrar alquileres más altos.

La percepción sobre el lugar de trabajo ha cambiado. De los ejecutivos encuestados por Ernst & Young, solo un número muy reducido de empresas ha indicado que el 90% o más de sus empleados ha vuelto a la oficina.

En consecuencia, el público al que se dirigen los arrendamientos de oficinas ha cambiado. Los inquilinos se han replanteado sus necesidades de espacio y calidad y han empezado a cambiarse de edificios de clase B y C a instalaciones de clase A. Dado que existen alternativas de alta calidad, los edificios antiguos que carecen de comodidades o que tienen iluminación fluorescente antigua o sistemas de ventilación deficientes tendrán dificultades para atraer y retener inquilinos.

El cambio en el público objetivo también incluye a las empresas que buscan un enfoque centrado en la oficina. Las grandes empresas financieras, tecnológicas y de servicios profesionales tienen más probabilidades de optar por un lugar de trabajo híbrido o que dé prioridad a las oficinas. Los administradores de fincas que deseen atraer a esta nueva clientela deben prever cómo satisfacer las necesidades de los profesionales que prestan servicios de cara al cliente.

Sin duda, las expectativas de los inquilinos en cuanto a comodidad, seguridad y ubicación no han cambiado. Sencillamente, son las preferencias las que han cambiado. Los valores, los estilos de vida y la comodidad son prioridades para los futuros inquilinos, que son más conscientes de su impacto en el medio ambiente y desean contribuir a la sociedad. Con la comodidad redefinida a través de la conectividad, los ordenadores portátiles, los teléfonos inteligentes, las aplicaciones y otras tecnologías, los inquilinos quieren tener acceso a portales y aplicaciones que les permitan controlar la iluminación, la ventilación, la calefacción y la refrigeración de cada espacio de oficina.

Gestionar todos los cambios del mercado inmobiliario comercial es difícil. Aunque los arrendamientos totales cayeron durante 2022, la época más difícil está por llegar. Debido a la naturaleza a largo plazo de los ciclos de arrendamiento, los mayores descensos se producirán en 2024 y 2025. Para los administradores, la perspectiva de un mayor descenso de los arrendamientos debería fomentar la búsqueda de soluciones innovadoras y entornos de oficinas flexibles que se puedan adaptar a las distintas necesidades.

A medida que los edificios se vacían, nadie puede predecir cuándo o si volverá el nivel de ocupación de las oficinas previo a la pandemia. Sin embargo, la demanda existe, pero de una forma muy distinta. Los inquilinos quieren edificios más nuevos y mejor equipados que combinen el atractivo estético con una infraestructura de primera clase dedicada al bienestar de los empleados. Aunque las empresas parecen menos dispuestas a volver a edificios de oficinas antiguos que se han deteriorado, puede que si que estén dispuestas a incrementar el espacio y pagar más por oficinas de clase A más nuevas que ofrezcan más comodidades y un entorno saludable a su personal.

Las empresas con más posibilidades de hacer frente a las condiciones adversas actuales se han dado cuenta de que el bienestar de los empleados conecta con la reducción de los costes operativos, una mayor productividad y niveles más altos de rendimiento. Estas empresas indican que tienen previsto invertir en tecnologías que controlen la calidad del aire interior, la iluminación y las condiciones ambientales.

El estudio de Korn Ferry muestra que el compromiso con las prácticas sostenibles es también un factor importante, que contribuye a mejorar la productividad y la capacidad de atraer talento. Muchos clientes y empleados se niegan a relacionarse con empresas o a acudir a oficinas que carecen de objetivos de sostenibilidad. Los administradores de fincas pueden responder a la creciente demanda de acciones sostenibles dando prioridad a las prácticas y tecnologías que se ajusten a la certificación WELL con reconocimiento internacional.

La certificación WELL vincula el diseño de oficinas, las políticas y las estrategias del entorno construido con los resultados en materia de salud y bienestar. Los espacios de oficina que cumplen los requisitos de la norma conectan el entorno físico con la salud de los empleados. Las directrices para registrar edificios como Proyectos Well establece una vía para que los propietarios implanten elementos que mejoren la calidad del aire, el agua y la luz en los espacios.

Evitar un golpe mortal depende de la capacidad del propietario para adaptarse y ofrecer las ventajas preferidas por los inquilinos. La creación de valor mediante prácticas sostenibles va más allá del ahorro energético, de servicios y de mantenimiento. En su lugar, el mayor valor financiero se produce ahora a través de lugares de trabajo mejorados que invierten en la salud y el bienestar de los ocupantes. La inversión en iluminación e iluminación natural, la calidad del aire, el confort térmico y la ergonomía mejora la experiencia de los ocupantes y los resultados económicos del inmueble.